Die Immobilie bei Trennung und Scheidung – Ihr Rechtsanwalt berät Sie

Für Ehepaare ist die gemeinsame Immobilie meist weit mehr als nur ein Gebäude: Sie bildet den Lebensmittelpunkt, bietet den Kindern ein Zuhause und stellt zugleich einen bedeutenden Vermögenswert sowie einen wichtigen Baustein der Altersvorsorge dar. Entsprechend groß ist das Konfliktpotenzial im Falle einer Scheidung – insbesondere, wenn es um die Zukunft des Familienheims (juristisch als „Ehewohnung“ bezeichnet) geht.

Auch bei Grundstücken oder Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sondern im Alleineigentum eines Ehegatten stehen, sind bei einer Trennung zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten.

Im Folgenden geben Ihnen unsere auf Familienrecht spezialisierten Rechtsanwälte einen Überblick über die wesentlichen Fragestellungen rund um Immobilien im Scheidungsfall – ein Themenfeld, das in der Praxis eng mit vielen weiteren Bereichen des Familienrechts verknüpft ist.

Wem gehört die Immobilie?

Zu Beginn einer Trennung oder Scheidung steht oft die zentrale Frage im Raum: Wer ist Eigentümer der Immobilie? Viele Ehepaare gehen selbstverständlich davon aus, dass beiden das Haus oder die Wohnung gemeinsam gehört – tatsächlich ist das jedoch nicht immer so. Bereits an dieser Stelle ist häufig eine rechtliche Klärung erforderlich.

Ein Blick ins Grundbuch bringt Gewissheit, denn dort ist eindeutig vermerkt, wem die Immobilie gehört. In zahlreichen Fällen sind die Ehegatten zu gleichen Teilen als Eigentümer eingetragen. Es können aber auch andere Aufteilungen bestehen, etwa im Verhältnis 1/3 zu 2/3.

Entscheidend ist dabei nicht, wer welchen Beitrag zum Kaufpreis oder zur Finanzierung geleistet hat. Diese Zahlungen spiegeln sich nicht zwingend in den Eigentumsverhältnissen wider. Auch eine Trennung oder die spätere Scheidung verändert die rechtlichen Eigentumsverhältnisse zunächst nicht. Sie bleiben bestehen, bis die Eheleute eine Lösung finden und das weitere Vorgehen – beispielsweise Verkauf, Übertragung oder Nutzung – miteinander regeln.

Verkauf, Übertragung, Teilung oder Versteigerung

Wenn Ehegatten sich trennen, stellt sich unweigerlich die Frage, was mit dem Haus, der Wohnung oder sonstigem Grundbesitz geschehen soll. Grundsätzlich gibt es mehrere Wege, die entweder einvernehmlich vereinbart oder – wenn keine Einigung möglich ist – gerichtlich durchgesetzt werden können:

a) Gemeinsamer Verkauf oder Vermietung

In vielen Fällen ist es weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll, dass nur ein Ehepartner die Immobilie allein nutzt. Gehört das Objekt beiden, kann es auch nur gemeinsam veräußert werden. Bei einem Verkauf können steuerliche Aspekte relevant sein, die unbedingt mit einem Fachmann für Immobilienbesteuerung geprüft werden sollten. Stellt sich ein Verkauf als steuerlich nachteilig heraus, besteht alternativ die Möglichkeit einer Vermietung. Ob eine gemeinsame Vermietung durch getrennt lebende oder geschiedene Ehegatten praktikabel und tatsächlich gewollt ist, muss jedoch gut überlegt werden.

b) Übertragung auf einen Ehegatten

Bleibt einer der Ehegatten – etwa mit den Kindern – im Familienheim, ist es oft sinnvoll, dass er alleiniger Eigentümer wird. Dazu verkauft der ausziehende Ehegatte seinen Anteil an den verbleibenden Partner. Voraussetzung ist allerdings, dass dieser die finanziellen Mittel für die Auszahlung aufbringen kann. Steuerlich ist diese Lösung meist vorteilhaft: Wird der Eigentumsanteil während der Trennung oder im Zuge der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Solche Regelungen lassen sich auch im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung festhalten, die weitere Themen wie Unterhalt oder Zugewinnausgleich umfasst.

c) Teilung der Immobilie

Eine eher selten gewählte Variante besteht darin, dass beide Ex-Partner weiterhin in der Immobilie wohnen. Lässt sich das Gebäude in zwei getrennte Wohneinheiten aufteilen, kann eine solche Lösung rechtlich durch eine notariell beurkundete Teilung umgesetzt werden. Auch dies kann in einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt werden.

d) Teilungsversteigerung

Können sich die Ehegatten nicht einigen, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Jeder Miteigentümer kann diese grundsätzlich beim Amtsgericht beantragen. Allerdings ist dieses Verfahren mit erheblichen Risiken verbunden: Immobilien, die nicht in gefragten Lagen wie München, Hamburg oder Berlin liegen, werden häufig weit unter dem Verkehrswert versteigert. Zudem sind rechtliche Hürden zu beachten – so ist eine Teilungsversteigerung im ersten Trennungsjahr unzulässig. Darüber hinaus gibt es verschiedene rechtliche Möglichkeiten, das Verfahren hinauszuzögern oder sogar zu verhindern.

Wer geht, wer bleibt? – Nutzung der Immobilie nach Trennung und Scheidung

Neben den Eigentumsverhältnissen muss auch geregelt werden, wer die Immobilie weiterhin nutzt. In der Praxis zieht nach einer Trennung meist einer der Ehepartner aus der Ehewohnung aus. Soll der ausziehende Ehegatte die gemeinsamen minderjährigen Kinder mitnehmen, ist dies eine Frage des Sorgerechts und des Umgangsrechts, über die eine Einigung erzielt werden muss.

Wer die gemeinsame Wohnung verlässt, gibt damit zumindest vorläufig sein Besitzrecht auf. Ein Betreten ist dann nur noch mit Zustimmung des verbleibenden Ehegatten möglich. Nach einem Auszug von mehr als sechs Monaten wird zudem unwiderleglich vermutet, dass der verbleibende Partner das alleinige Nutzungsrecht erhält – eine Rückkehr ist dann nicht ohne Weiteres möglich.

a) Gerichtliche Entscheidung über die Nutzung

Weigern sich beide Ehegatten auszuziehen und beanspruchen beide das Wohnrecht, muss notfalls das Gericht entscheiden. Maßgeblich ist dabei in erster Linie das Wohl der Kinder: Bleibt ein Elternteil mit den Kindern im Familienheim, stehen die Chancen gut, dass ihm die Wohnung zugewiesen wird.

Die rechtliche Grundlage bildet § 1361 b BGB. Danach kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm die Ehewohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung überlassen wird, wenn andernfalls eine unbillige Härte entstünde – insbesondere, wenn Kinder betroffen sind oder wenn ein Ehegatte den anderen körperlich oder seelisch verletzt hat. In solchen Fällen wird die Wohnung in der Regel dem verletzten Ehepartner zugesprochen.

Wird einem Ehegatten die Ehewohnung überlassen, hat der andere alles zu unterlassen, was die Nutzung beeinträchtigen könnte. Zudem kann ein Nutzungsentgelt verlangt werden, soweit dies der Billigkeit entspricht.

b) Eigentum bleibt unberührt – finanzielle Folgen der Nutzung

Die Nutzung einer Immobilie verändert die Eigentumsverhältnisse nicht. Finanzielle Auswirkungen gibt es jedoch: Der verbleibende Ehegatte ist verpflichtet, dem ausgezogenen Partner eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese fällt in der Trennungszeit meist geringer aus als die ortsübliche Miete. Nach der Scheidung kann sogar die volle Miete geschuldet sein.

Häufig führt die Frage nach Nutzungsentschädigung oder Miete zu Auseinandersetzungen beim Unterhalt. Selbst wenn kein Entgelt vereinbart wurde, kann eine fiktive Nutzungsentschädigung – also die ersparte Miete – auf den Unterhaltsanspruch angerechnet werden.

c) Bedeutung für das Trennungsjahr

Eine Scheidung ist grundsätzlich erst nach Ablauf eines Trennungsjahres möglich. Das bedeutet: Ehegatten müssen nachweisbar ein Jahr „von Tisch und Bett getrennt“ leben. Bleiben beide zumindest teilweise in der gemeinsamen Wohnung, kann dieser Nachweis schwierig werden. Hier gilt es, klare Abgrenzungen zu schaffen, um das Trennungsjahr rechtlich wirksam zu gestalten.

d) Wohnbedarf des Ausziehenden

Zieht ein Ehegatte aus und hat Anspruch auf Trennungsunterhalt, wird sein Wohnbedarf gesondert berücksichtigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich dieser nach den Kosten für eine angemessene Wohnung, die in Größe und Ausstattung der bisherigen Ehewohnung entspricht.

Zugewinnausgleich bei Immobilien

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird bei einer Scheidung ein finanzieller Vergleich angestellt: Es wird das Vermögen jedes Ehegatten zum Zeitpunkt der Eheschließung mit dem Vermögen zum Zeitpunkt der Scheidung gegenübergestellt. Hat ein Ehegatte während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut als der andere, steht dem weniger begünstigten Ehegatten die Hälfte dieser Differenz als Zugewinnausgleich zu.

Bei Immobilien gestaltet sich die Berechnung jedoch komplexer als bei Geld oder Wertpapieren. Entscheidend ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung. Besteht Uneinigkeit über diesen Wert, muss häufig ein kostenintensives Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Abweichungen ergeben sich, wenn die Ehegatten in einem Ehevertrag Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbart haben. In diesen Fällen entfällt der Zugewinnausgleich vollständig oder teilweise. Hält ein Ehegatte eine Immobilie im Alleineigentum, kann er sie in der Gütertrennung auch ohne Zustimmung des anderen veräußern.

Anders in der Zugewinngemeinschaft: Handelt es sich bei der Immobilie um den wesentlichen Vermögensbestandteil, ist für deren Verkauf oder auch die Veräußerung eines Miteigentumsanteils stets die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich.

Wer zahlt und haftet für den Immobilienkredit, die Hypothek oder die Grundschuld?

Da der Erwerb einer Immobilie meist hohe Kosten verursacht, erfolgt die Finanzierung in der Regel über ein Bankdarlehen. Banken sichern sich dabei häufig doppelt ab, indem sie beide Ehegatten als Darlehensnehmer in den Vertrag aufnehmen – zwei Schuldner sind für die Bank verlässlicher als nur einer.

Da Immobiliendarlehen meist über Jahrzehnte laufen, sind sie bei einer Scheidung oft noch nicht vollständig getilgt. Es muss daher geklärt werden, wer die weiteren Raten trägt. Dabei gilt: Der Darlehensvertrag mit der Bank ist unabhängig von Eigentums- oder Nutzungsfragen. Selbst wenn einer der Ehegatten Alleineigentümer wird, haftet der andere weiterhin, solange die Bank ihn nicht ausdrücklich aus der Haftung entlässt. Diese Entlassung setzt voraus, dass der verbleibende Schuldner wirtschaftlich leistungsfähig ist – andernfalls wird die Bank dem nicht zustimmen.

Zusätzlich sichern sich Banken über eine Grundschuld im Grundbuch ab (Hypotheken sind heute selten). Bleiben die Raten aus, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern lassen und sich aus dem Erlös befriedigen. Dieses Szenario sollte nach Möglichkeit vermieden werden.

Ehevertrag als Schutz für Immobilienvermögen

Die Vielzahl der mit Immobilien verbundenen Fragen – Eigentum, Nutzung, Zugewinn, Unterhalt, teils auch Sorgerecht oder Umgangsrecht – zeigt die Komplexität des Themas. Eine einvernehmliche Lösung der Ehegatten ist stets der beste Weg, um unnötige Konflikte und Kosten zu vermeiden.

Idealerweise werden die maßgeblichen Punkte nicht erst im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt, sondern schon im Ehevertrag oder spätestens beim gemeinsamen Erwerb der Immobilie. Ein erfahrener Rechtsanwalt für Familienrecht kann hier eine Strategie entwickeln, die die Interessen seines Mandanten absichert und eine tragfähige Gesamtlösung schafft.

Bedeutung von Immobilien beim Unterhalt

Auch im Unterhaltsrecht spielen Immobilien eine zentrale Rolle, da sie das Einkommen des Verpflichteten beeinflussen. Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 15.12.2021 – XII ZB 557/20) hat hierzu wesentliche Grundsätze aufgestellt:

• Abschreibungen auf Immobilien mindern das unterhaltsrelevante Einkommen nicht automatisch. Pauschale steuerliche Abschreibungen spiegeln nicht zwingend eine tatsächliche Wertminderung wider, da Wertverluste auf dem Immobilienmarkt häufig durch Preisentwicklungen ausgeglichen werden.
• Zinsen und Tilgung: Bis zur Höhe der erzielten Mieteinnahmen können Zinsen und Tilgungsleistungen auf die Immobilie angerechnet werden. Erst wenn die Belastungen die tatsächlichen Mieteinnahmen übersteigen, kann dies unterhaltsmindernd wirken.
• Eine reine Vermögensbildung durch Tilgung geht nicht „zu Lasten“ des Unterhaltsberechtigten, solange die Tilgungsraten durch Mieteinnahmen gedeckt sind.

Damit gilt: Immobilienbesitz kann die Höhe von Unterhaltszahlungen erheblich beeinflussen – er reduziert aber nicht automatisch die Verpflichtung.

Ihre Unterstützung im Scheidungsfall

Die Fragen rund um Immobilien im Scheidungsfall sind vielschichtig und emotional belastend – von Eigentum und Nutzung über Kredite, Grundschulden und Zugewinnausgleich bis hin zu Unterhalt und steuerlichen Konsequenzen. Gerade hier entstehen oft Konflikte, die ohne professionelle Unterstützung schwer zu lösen sind.

Wir begleiten Sie bei allen rechtlichen Schritten:

• Klärung der Eigentumsverhältnisse und Prüfung des Grundbuchs
• Verhandlungen mit der Bank zur Entlassung aus Kreditverträgen
• Gestaltung von Scheidungsfolgenvereinbarungen zur Absicherung von Nutzung, Unterhalt und Zugewinn
• Durchsetzung Ihrer Ansprüche vor Gericht, falls keine Einigung möglich ist
• Präventive Beratung durch Eheverträge, um Streit im Ernstfall zu vermeiden

Mit unserer Erfahrung im Familienrecht entwickeln wir eine individuelle Strategie, die Ihre Interessen wahrt – sachlich, zielgerichtet und mit Blick auf praktikable Lösungen.